القطاع العقاري في لبنان:
أي طلب أي أسعار؟

09.07.2020
Twitter icon
Facebook icon
LinkedIn icon
e-mail icon
شارك هذه الصفحة مع آخرين
Print Friendly, PDF & Email
عمر عبد الخالق
 
نظمت مجلة "الاقتصاد والأعمال" طاولة مستديرة حول القطاع العقاري في لبنان شارك فيها كل من السادة: علي عبد اللطيف (رئيس مجلس إدارة Red Pro)، محمد أبو درويش (رئيس مجلس إدارة سايفكو القابضة)، أحمد الخطيب (مدير عام شركة سنتشري 21)، مسعد فارس (أمين سر جمعية المطورين العقاريين)، ميراي القراب أبي نصر (نائب رئيس جمعية المطورين العقاريين).
في ما يلي خلاصة مكثفة لمداخلات كل منهم:
 
علي عبد اللطيف:
عشر سنوات عجاف
 
عانى قطاع التطوير العقاري في الأعوام الماضية من جمود كبير ومن تراجع حاد في أسعار الوحدات السكنية والتجارية حتى باتت أغلب مشاريعنا القائمة وغير المنجزة تسير بنا باتجاه الخسارة. "أكل الجمود العقاري في السنوات الأخيرة أرباحنا وخسرنا جزءاً من رأس مالنا وجاءت الفورة العقارية منذ أوكتوبر الماضي لتروينا بعد عطش شديد عانى منه المطور العقاري".  
وتسارعت حركتنا للاستفادة من هذه الفورة. ففي منتصف نوفمبر بدأنا نقدم خصومات بحوالي 40 في المئة لتشجيع الراغبين في الشراء وهذه الفترة كانت الفترة الذهبية للمشترين الذين كانوا أكبر المستفيدين. وبدأت هذه التخفيضات بالتراجع حتى وصلنا آخر العام الماضي إلى أسعارنا دون تخفيضات. هذه الفورة استمرت حتى منتصف فبراير قبل انتشار فيروس كورونا الذي كان نقطة تحول جعلتنا نعيد حساباتنا. في أواخر فبراير رفعنا أسعارنا بنسب طفيفة جداً بين 5 و10 في المئة. بعد ذلك دخلنا مرحلة التفاوض مع المصارف لإعادة جدولة الديون وللاتفاق على خصومات على الفوائد وذلك لنتمكن من إدارة محفظتنا العقارية المتبقية وهو ما دفعنا إلى تجميد المبيعات لعدة أسابيع وتلا ذلك رفع الأسعار بين 15 و35 في المئة مع تقديم خصومات للدفع النقدي تصل إلى 40 في المئة.
ويشير عبد اللطيف إلى أن الأزمة طويلة جدا ولا حل في الأفق ما سيبقي على هجمة المودعين لتملك عقارات في مختلف المناطق اللبنانية وستبقى الأسعار ترتفع. لكن هذا الارتفاع في الأسعار هو عن طريق دولار مصرفي وليس دولار طازج ما يبقينا حتى اليوم في دائرة الخسائر ولم نصل حتى إلى نقطة BREAKEVEN في مشاريعنا وبتنا نعمل يومنا بيومنا ونتحرك في المبيعات وفقاً للوضع المالي والمصرفي الذي يتطور بشكل سريع. 
ويقسم عبد اللطيف المشاريع قيد الإنجاز إلى ثلاث فئات:
1-المشاريع التي شارفت على النهاية والتي أصبحت شبه منجزة وهي أقل المشاريع خسارة لأن كلفة إنجازها كانت بسيطة
2- المشاريع التي لا زالت في مرحلة 35 في المئة من الإنجاز هي الأكثر تكلفة كون الدولار المصرفي يكلفنا 3 دولارات على أقل تقدير لشراء المواد. والعقود الموقعة في السابق يتم تسديدها لنا عبر شيكات مصرفية فقط.
3-المشاريع التي أنجزنا فيها الرخص وأعمال الحفر فقط تم توقيفها بشكل كامل وأعدنا للزبائن الأموال التي دفعوها لنا.
و يختم عبد اللطيف أن ثقة وإيمان المتشرين بسمعتنا وبشركتنا هي من أهم عوامل نجاحنا وهي أهم رصيد نمتلكه وهو ما يظهر بقيام المودعين بشراء شقق في مشاريعنا وهي لا زالت قيد الإنجاز ومن دون سندات. وهذه الثروة التي نمتلكها لن نضحي بها على الرغم من الكلفة المرتفعة والخسائر. ويستبعد عبد اللطيف عودة النشاط في حركة التطوير العقاري قبل 10 سنوات على أقل تقدير وأي عملية تطوير جديدة بحاجة لـFRESH MONEY التي تحتاج إلى استثمارات خارجية واستقرار ومبادرات حكومية. 
 
محمد أبو درويش
تناقص المخزون العقاري
يشير أبو درويش إلى أن غياب الدولة عن وضع الخطط الواضحة والتخبط في الملفات كافة لا يبشر بالخير لكافة القطاعات الانتاجية الرئيسية، فالدولة في غيبوبة تامة وهم السياسيين لا زال في المناكفات وتوزيع الحصص.
وعن تطور الأسعار بين 17 أوكتوبر ويوليو الحالي يكرر أبو درويش أن تغير الأسعار والتي استندت إلى كون شيك مصرفي بمليون دولار مثلاً كان يتم صرفه لدى بعض التجار أو الصرافين في نوفمبر الماضي بحوالي 750 ألف دولار ثم تراجع إلى 450 ألف حتى وصل الحال اليوم إلى 300 ألف وهو ما أجبرنا على رفع الأسعار لكن هذا الارتفاع في الأسعار لا يغطي خسائرنا ولا يغطي كلفة انجاز الأعمال. 
وبالحديث عن الأسعار يستبعد أبو درويش أي انخفاض في الاسعار في القريب العاجل ولكن بعد عام قد يتجه بعض المودعين الذين اشتروا شققاً هم ليسوا بحاجة إليها في حال احتاجوا بعض السيولة إلى بيع شققهم بأسعار متدنية ولكن هذه الحالات لن تكون قاعدة عامة للأسعار. وقد تتركز هذه الحالات أكثر لدى المودعين المتوسطين والصغار الذين وضعوا جنى عمرهم لشراء شقة. بالمجمل القاعدة الرئيسية هي أن الاسعار وصلت إلى حد لن تتراجع عنه لأن الكلفة اليوم هي أعلى من الأسعار بأكثر من 40 و50 في المئة.
أما عن الإيجارات فيلفت أبو درويش إلى أنها ستشهد نشاطاً في الفترة المقبلة لأن الذي يمتلك أموالاً أو مصدر دخل من الخارج أصبح قادراً على استئجار  شقق مميزة أقل من الرسوم السنوية للشقة في حال قرر شراءها والتي تشمل ضريبة البلدية والأملاك المبنية ومصاريف مبنى والتي يجب إلغاء بعضها، إذ من غير المنطقي أن تكلف الشقة الكبيرة 40-50 مليون ليرة والصغيرة 5 مليون ليرة سنوياً خاصة في هذه الأيام. وبعد اقتطاع هذه الرسوم من المالك تصبح المبالغ المتبقية غير كافية لأعمال الصيانة فقط لذلك بلجأ بعض المطورون لتأجير بعض الشقق ليس لتحقيق أرباح بل فقط لتأمين بدل التكاليف السنوية عليها.
ويلفت أبو درويش إلى أن 1 في المئة فقط من المشترين هم من العاملين في الخارج يستفيدون من الخصومات لشراء شقق بـFRESH MONEY.
وعن مستقبل الفورة العقارية يشير إلى أن الأرقام تظهر أن ما بين 100 إلى 150 شقة يتم بيعها في اليوم وأن STOCK الشقق المتبقي لا يزيد عن 9 ألاف شقة. لكنه يلفت بالوقت نفسه إلى أن أزمة التطوير العقاري قد تطول أكثر من 5 سنوات لن نرى فيها أي مشاريع جديدة.
وفي مجال المجمعات التجارية الذي ينشط به يشير أبو درويش إلى أن حالها أسوأ من حال التطوير العقاري منذ فترة وجاءت كورونا لتزيد الطين بلة. فعلى الرغم من عدم المطالبة بإيجارات في الأسهر الأربعة الماضية والتحول من استيفاء بدل إيجار إلى نسبة معينة للمبيعات لا تزال الخسائر كبيرة ويقول:" نعمل للصمود حتى نهاية العام الحالي لنأخذ قراراً نهائياً بالنسبة لهذه المشاريع لكن لا شيء حتى الآن يبشر بالخير." 
ويختم أبو درويش بالإشارة إلى أن لبنان بلد صغير وأي استقرار أمني وسياسي كافٍ لإعادة الحركة الاقتصادية الناشطة ولبث الحياة من جديد في القطاع العقاري.
 
أحمد الخطيب
دور الوسيط العقاري
يشير أحمد الخطيب إلى أن هذه الفورة لو جاءت هرباً من الودائع المصرفية فقط لكنها عادت لتؤكد ما كنا ننادي به منذ سنوات وهو ضرورة تنويع الاستثمارات بين عقارية ومصرفية ويوضح أن هذه الفورة أعادت للوساطة العقارية معناها الحقيقي حيث يلعب الوسيط اليوم دور الخبير والمستشار أكثر من عرض الشقق فقط. ويوضح في هذا المجال أيضاً أن الوسطاء العقاريين أو الذين كانوا يلبسون عباءة الوساطة خف عددهم بشكل كبير في منتصف العام الماضي  وبقيت فقط الشركات ومكاتب الوساطة المعروفة بسمعتها وبخبرتها الطويلة. ويضيف أن قطاع الوساطة لم يستفد بشكل كبير من هذه الحركة كون المنافس الرئيسي له كانت المصارف التي كانت تنجز الصفقات بين المطورين المتعثرين والمودعين وفي بعض الأحيان كانت المصارف تبيع شققاً لبعض المطورين قبل إبلاغهم. وهذا التنافس كان نفسه مع المصارف في السنوات السابقة حيث كانت الفوائد المصرفية تفوق عوائد الاستثمار العقاري.  
 ويحدد الخطيب عدداً من النقاط الرئيسية التي يجب التركيز عليها وهي:
-ضرورة إنشاء خلية أزمة عقارية متكاملة من كافة العاملين في القطاع.
-دعوة لنقابة الوسطاء العقاريين للتنسيق بين كافة الوسطاء ولتصفية قطاع الوساطة من بعض الطارئين على المجال الذين انتشروا بكثرة في الأعوام الماضية 
-العائد على الاستثمار من خلال الإيجارات  لا يتجاوز حالياً 1 في المئة وهو مؤشر خطر للمودعين الذين تملكوا عدداً كبيراً من الشقق مؤخراً.
-لا يمكن للقطاع العقاري أن يصمد في ظل كل هذه الظروف وفي ظل غياب الدولة عن الاستماع إلى مطالبنا ومساعدتنا.دائما نصل مع المعنيين إلى التلاقي على 90 في المئة من النقاط لكن لا إصلاحات تبصر النور ولا نلمس أي تغييرات جوهرية
 ينهي خطيب حديثه متفائلاً على الرغم من كل السوداوية الطاغية في لبنان مشدداً على أن لبنان أثبت عبر التاريخ أنه يفاجئ العالم كله بقدرته على استيعاب الأزمات والمبادرة ثم الانطلاق من جديد.
 
مسعد فارس
قانون الايجار التملكي
أما مسعد فارس فيعيد التذكير أن فورة 17 أوكتوبر العقارية لا يجب أن لا تعمي نظرنا عن الحقيقة الرئيسية وهي أنه يجب علينا وداع التطوير العقاري بمعناه التقليدي والتفكير بمشاريع خلاقة  وتعديل استثماراتنا المستقبلية للصمود في وجه الأزمة الاقتصادية وللتفاعل مع حاجات الناس الجديدة.
ومن الاستثمارات الجديدة التي بدأت بالظهور وفقا لـفارس هي الاستثمار من أجل إعادة التأجير او ما يعرف بـBUY TO RENT.. ويشمل هذا النوع من الاستثمارات قيام شركات كبيرة ببيع مكاتبها ومقراتها لمستثمرين لحل أزمة سيولة قد يعانون منها مقابل توقيع عقود إيجار طويلة الأجل لهذه المكاتب مع المالك الجديد.  ومن الافكار الجديدة أيضاً ظاهرة shared offices وليس على صعيد مشاريع ومبانٍ كبيرة ولكن على مستوى صغير. كذلك يشدد فارس على ضرورة تطوير بعض المشاريع السكنية الرخيصة في الجبال والأرياف لأن السوق على هكذا أنواع من الشقق موجود دائماً. 
ويشدد فارس على أهمية المشاريع الزراعية والصناعية المتكاملة والتي تعتمد على بنية تحتية خاصة من كهرباء ومياه ومعالجة نفايات ما يعطيها المقومات اللازمة للصمود في ظل ترهل البنية التحتية للدولة. ويضيف أن أفضل طريقة لإنجاز هذه المشاريع هو بنظام الشراكة بين القطاع العام والخاص PPP ولكن في ظل عجز الدولة عن توقيع هكذا عقود قد يكون الحل الأمثل في استخدام الأوقاف الدينية أو الذرية لتخفيف الأعباء على المطورين ما يخفف كلفة الإيجارات أيضاً على أصحاب المشاريع الزراعية والصناعية.  
وفي ما خص الإيجارات يوضح فارس أن كافة الذين تملكوا سيتجهون لتأجير شققهم ما سيرفع المنافسة بشكل كبير خاصة في ظل عدم وجود طلب كبير على هذه الشقق خاصة الكبيرة منها ما يفرض على الدولة الإسراع في إقرار قانون الإيجار التملكي.
وعن دور الدولة أيضاً يأسف فارس لكون قطاع التطوير العقاري يتيم لأن كافة المطالبات التي نادت بها جمعية المطورين العقاريين منذ 10 سنوات لم تتغير. وأبرز المطالب اليوم المساعدة في المشاريع الزراعية والصناعية وإجراء بعض الإصلاحات مثل توحيد التخمين وتخفيض بعض الرسوم على الشقق إذ من غير المنطقي أن تكون الدولة شريكاً في الإيجارات بنسبة 25 في المئة من خلال رسوم متعددة. ويضيف "على الدولة أيضا وضع قوانين واضحة لحل النزاعات العقارية العالقة منذ أوكتوبر في المحاكم خاصة بين المستأجر والمالك وبين بعض المطورين والزبائن." كذلك يشير فارس إلى أن الدولة مديونة ولكنها ليست فقيرة لأنها لديها الكثير من المتتلكات ما يوجب عليها التواصل معنا لتحسين استخدامها.
أما في ما خص مستقبل الأسعار يشير فارس إلى أنه لطالما ثقة الناس بالمصارف غائبة سوف تستمر موجة ارتفاع الأسعار لكن في اليوم الذي يتمكن فيه اللبناني من سحب ودائعه في المصارف سوف نشهد موجة معاكسة كبيرة لبيع الشقق ما سيؤدي إلى انهيار الأسعار ولكن لحينه سيتمسك المالكون بعقاراتهم وستبقى الأسعار مستقرة. 
وتوقع فارس أن يتمكن المطورون من بيع STOCK الشقق المتبقي لديهم ومن تصفية معظم ديونهم قبل نهاية الصيف الحالي مع الأخذ بالعلم أن عدد الشقق الغير مباعة قبل نوفمبر الماضي بلغ 50 ألف وأن الديون العقارية بين ديون مطورين وقروض سكنية كانت تبلغ 19 مليار وتراجعت اليوم إلى 4-5 مليار دولار معظمها من ديون المطورين كون نسبة اقفال القروض السكنية متدنية ومعدومة. كذلك توقع أن تطول فترة توقف عمليات يبع وشراء المكاتب.
 
ميراي أبي نصر
تطوير القطاعات الإنتاجية
بدأت وأنهت ميراي أبي نصر مداخلتها بالتفاؤل والإصرار والعزيمة على الاستمرار على الرغم من الظروف الاقتصادية الصعبة التي لم يشهدها لبنان من قبل. وتلفت في هذا المجال إلى أن بنك  FFA عازم على انجاز كافة المشاريع القيد الإنجاز لأن الشركة تضع في سلم أولوياتها الإيفاء بالتزاماتها للحفاظ على سمعتها وعلى ثقة اللبنانيين بمشاريعها لأن الأزمة مهما طالت سوف تمر وبعدها سنعود للعمل وبقوة. وهذه الثقة تمثلت بالتمكن من بيع عقارات مشروع AHLAM VILLAGE CLUB قبل إنجاز السندات. وتشير أبي نصر إلى أن الشركة قبل نهاية العام الماضي كانت باعت فقط حوالي 20 في المئة من المشروع وبتخفيضات وصلت إلى حد 40 في المئة لكن منذ مطلع العام الحالي تم بيع 100 في المئة من المشروع وكانت الأسعار ترتفع بنسب معينة شهراً بعد شهر حتى وصلت إلى نفس مستوى الأسعار عام 2017. وتشير إلى أن كافة العقارات التي تم بيعها هي للبنانيين ولمستخدمين نهائيين، وساهمت هذه المبيعات بإنجاز البنية التحتية المتبقية من المشروع وبتسديد جزء كبير من الديون المصرفية وبإعادة جدولة الديون المتبقية.
 وتشدد أبي نصر على ضرورة توعية الراغبين في الشراء في مشاريعنا وبكافة المشاريع إلى أن الهرب من المصارف لا يجب أن يعمي أنظارهم عن حقيقة ثابتة نحاول توعية كافة زبائننا عليها للحفاظ على مصداقية القطاع للمستقبل وهي أن العقار الذي تشتريه اليوم سواء كان عقاراً خالياً أو شقة من الصعب أن تتمكن من تأجيره بسرعة وبعوائد مرتفعة، أو من تسييله وبيعه في القريب العاجل.  
كذلك على الوسطاء العقاريين الا يستغلوا خوف المودعين ويزيدوا الضغوط عليهم لشراء عقارات "كيف ما كان وبأي سعر" لأن أخطاءنا اليوم ستزيد الضغوط علينا بعد مرور الأزمة.
وعن مستقبل التطوير العقاري تشير أبي نصر إلى أن العامل الرئيسي الذي سيشكل  خشبة خلاص للقطاع والشركات وللسبعين مهنة الأخرى المرتبطة بالتطوير هو تغيير مفهوم التطوير العقاري السائد في لبنان وابتعاده عن انشاء الوحدات السكنية والمباني والمكاتب فقط  لأن التطوير العقاري هو تطوير شكل البلد وكافة مناطقه.  وتلفت أبي نصر إلى أن مشاريع المدن الصناعية والزراعية والطبية والصحية هي مستقبل القطاع مشددة على ان المناطق البعيدة عن بيروت ستكون محط انظار المطورين كون هذه المشاريع  تحتاج مساحات كبيرة. 
وبخصوص مستقبل أسعار العقارات بعد الأزمة تلفت أبي نصر إلى أنه بعد هذه الفورة سنشهد فترة من الجمود في الطلب العقاري ما قد يؤدي منطقياً إلى تراجع الأسعار لكن هذا الجمود سيواجهه ارتفاع كلفة استبدال العقار REPLACEMENT COST بالنسبة للمالك ما سيؤدي إلى انخفاضات بسيطة لكن لا شيئ واضح اليوم. 
وتشرح أبي نصر سيناريوهين قد يؤديان إلى انتعاش الحركة العقارية. الأول هو قيام عدد من اللبنانيين المقيمين مع عائلاتهم في الخليج إلى إرسال عائلاتهم إلى لبنان لأن مستوى المعيشة في لبنان انخفض نظراً للأزمة ما قد ينشط حركة شراء واستئجار الشقق. الثاني هو أن يتحول لبنان إلى مركز NEAR SHORING  للشركات وهو ما سبقتنا إليه مصر، لكن يمكننا اللحاق بها في حال توفر الاستقرار الأمني والسياسي.